Lei do Inquilinato: multa por saída antecipada, garantias e quem paga o quê

Atualizado em 10/10/2026.

Quem aluga um imóvel residencial tem direitos e deveres definidos pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Ela responde dúvidas comuns: quanto custa devolver o imóvel antes do fim do contrato, quem paga o condomínio, quais garantias o proprietário pode exigir e quem arca com reformas. Veja os principais pontos.

Devolver o imóvel antes do prazo: multa proporcional

Durante o prazo do contrato, o proprietário não pode retomar o imóvel. Já o inquilino pode devolvê-lo antes, pagando a multa prevista no contrato proporcional ao tempo que falta (art. 4º da Lei 8.245/1991).

Exemplo: contrato de 30 meses com multa de 3 aluguéis. Se o inquilino sair depois de 20 meses, faltam 10 meses (1/3 do contrato). A multa fica em 1/3 de 3 aluguéis, ou seja, 1 aluguel.

O inquilino fica dispensado da multa se a saída ocorrer por transferência de local de trabalho determinada pelo empregador e se avisar o proprietário por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 4º, parágrafo único).

Contrato por prazo indeterminado

Se o contrato já está por prazo indeterminado, o inquilino pode sair avisando por escrito com 30 dias de antecedência. Sem o aviso, o proprietário pode cobrar um mês de aluguel e encargos (art. 6º).

Quem paga o quê

Despesa	Quem paga
Aluguel, contas de luz, água, gás e telefone	Inquilino (art. 23)
Despesas ordinárias de condomínio (limpeza, portaria, manutenção comum)	Inquilino (art. 23, XII)
Despesas extraordinárias de condomínio (reforma estrutural, pintura de fachada, fundo de reserva, equipamentos de segurança)	Proprietário (art. 22, X)
IPTU e seguro contra incêndio	Proprietário, salvo previsão contrária no contrato (art. 22, VIII)
Taxa de administração da imobiliária e despesas para avaliar o fiador	Proprietário (art. 22, VII)
Seguro-fiança	Inquilino (art. 23, XI)

Na prática, muitos contratos transferem o IPTU para o inquilino, o que a lei permite quando está expresso.

Garantias: só uma por contrato

O proprietário pode exigir uma das garantias: caução, fiador, seguro-fiança ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. Exigir mais de uma no mesmo contrato é proibido e torna a exigência nula (art. 37).

A caução em dinheiro não pode passar de 3 meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, com os rendimentos revertidos ao inquilino no final (art. 38, § 2º).

Reformas e benfeitorias

• O proprietário responde por defeitos anteriores à locação e deve entregar o imóvel em condições de uso (art. 22, I e IV);
• O inquilino deve reparar os danos que causar e não pode mudar a forma do imóvel sem autorização escrita (art. 23, V e VI);
• Benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino, mesmo sem autorização, e as úteis autorizadas devem ser indenizadas, salvo cláusula em contrário (art. 35).

Atenção: muitos contratos têm cláusula de renúncia à indenização por benfeitorias. Leia antes de assinar.

Na entrega do imóvel

O inquilino deve devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste natural do uso (art. 23, III). Por isso, é importante ter uma vistoria detalhada, com fotos, na entrada e na saída. O inquilino pode pedir ao proprietário a descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega (art. 22, V).

Perguntas frequentes

O proprietário vendeu o imóvel. Tenho preferência?

Sim. O inquilino tem direito de preferência para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas a terceiros e deve ser notificado com todas as condições do negócio (art. 27).

O contrato venceu e continuei morando. E agora?

Em contratos escritos de 30 meses ou mais, se o inquilino continuar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, a locação passa a ser por prazo indeterminado, e o proprietário pode pedir o imóvel a qualquer tempo, com prazo de 30 dias para desocupação (art. 46).

Até quando posso pagar o aluguel?

No prazo do contrato. Se o contrato for omisso, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido (art. 23, I).