Atualizado em 10/10/2026.
O inquilino parou de pagar o aluguel, o contrato acabou e ele não saiu, ou houve descumprimento grave do contrato? O caminho para retomar o imóvel é a ação de despejo, prevista na Lei do Inquilinato. Do outro lado, o inquilino tem direitos e prazos para se defender ou pagar a dívida. Veja como funciona.
Quando a locação pode ser desfeita
Além do fim do prazo e de outras hipóteses legais, a locação pode ser desfeita (art. 9º da Lei 8.245/1991):
- por mútuo acordo;
- por infração legal ou contratual;
- por falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- para reparações urgentes determinadas pelo poder público.
Despejo com liminar em 15 dias
Em algumas situações, o juiz pode conceder liminar para desocupação em 15 dias, sem ouvir o inquilino antes, desde que o proprietário preste caução de 3 meses de aluguel (art. 59, § 1º). Entre elas:
- descumprimento de acordo escrito de desocupação, com prazo mínimo de 6 meses;
- fim da locação para temporada, com ação proposta em até 30 dias do vencimento;
- morte do inquilino sem sucessor legítimo, com pessoas não autorizadas no imóvel;
- falta de nova garantia exigida após notificação;
- fim do prazo da locação não residencial, com ação proposta em até 30 dias;
- falta de pagamento em contrato sem nenhuma garantia (fiador, caução, seguro-fiança).
Despejo por falta de pagamento: o inquilino pode evitar
O inquilino e o fiador podem evitar a rescisão pagando o débito atualizado em 15 dias da citação, por depósito judicial, incluindo aluguéis vencidos até o pagamento, multas, juros, custas e honorários (art. 62, II). É a chamada purgação da mora.
Essa possibilidade não existe se o inquilino já a tiver usado nos 24 meses anteriores à ação (art. 62, parágrafo único).
Prazos para desocupar após a sentença
| Situação | Prazo |
|---|---|
| Regra geral | 30 dias para desocupação voluntária (art. 63) |
| Mais de 4 meses entre a citação e a sentença, ou despejo com base no art. 9º (inclusive falta de pagamento) | 15 dias (art. 63, § 1º) |
Perguntas frequentes
O proprietário pode trocar a fechadura ou cortar a luz?
Não. A retomada do imóvel deve ser feita pela via judicial. Medidas por conta própria podem gerar responsabilidade do proprietário.
Posso cobrar os aluguéis atrasados na mesma ação?
Sim. O pedido de despejo pode ser cumulado com a cobrança dos aluguéis e encargos, inclusive contra os fiadores (art. 62, I).
Quanto tempo leva?
Depende da comarca e da defesa. A liminar, quando cabível, acelera bastante a retomada.
Veja também: Lei do Inquilinato.
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Fontes
Informações conferidas nas fontes em 10/10/2026.
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