IPTU e condomínio no imóvel alugado: o que paga o inquilino e o que paga o dono

Atualizado em 10/10/2026.

No imóvel alugado, quem paga o IPTU? E o condomínio — inclusive a pintura da fachada ou o fundo de reserva? A Lei do Inquilinato separa as despesas ordinárias, do dia a dia, das extraordinárias, que valorizam ou preservam o prédio. Veja a divisão.

IPTU e outros tributos

Pela lei, o proprietário paga os impostos e taxas que incidem sobre o imóvel, além do seguro complementar contra fogo, salvo disposição expressa em contrário no contrato (art. 22, VIII, da Lei 8.245/1991). Na prática, a maioria dos contratos transfere o IPTU ao inquilino — e isso é válido, se estiver escrito.

Quando o inquilino assume tributos e despesas ordinárias, o proprietário pode cobrá-los junto com o aluguel do mês a que se referem (art. 25).

Despesas de condomínio

Quem paga	Despesas (exemplos)
Inquilino — despesas ordinárias (art. 23, XII)	Salários e encargos dos funcionários; água, luz e gás das áreas comuns; limpeza e conservação; manutenção de elevadores, interfone, equipamentos de segurança e de lazer; pequenos reparos nas áreas comuns
Proprietário — despesas extraordinárias (art. 22, X)	Reformas na estrutura; pintura de fachadas e esquadrias externas; obras para repor a habitabilidade; indenizações trabalhistas anteriores à locação; instalação de equipamentos de segurança, incêndio, lazer; decoração e paisagismo; constituição do fundo de reserva

Direitos do inquilino

1. Pedir ao proprietário os comprovantes das parcelas cobradas (art. 22, IX);
2. Pedir a discriminação do boleto do condomínio, para separar o que é ordinário do que é extraordinário;
3. Se pagar despesas extraordinárias, cobrar o reembolso ou compensar, conforme acordo.

Perguntas frequentes

Paguei o fundo de reserva por anos. Posso pedir de volta?

A constituição do fundo de reserva é despesa do proprietário (art. 22, parágrafo único, “g”). Valores pagos indevidamente podem ser cobrados, observados os prazos de prescrição.

Se o inquilino não pagar o IPTU, quem a prefeitura cobra?

A prefeitura cobra do proprietário, que é o contribuinte. O proprietário pode depois cobrar o inquilino, conforme o contrato.

Veja também: Lei do Inquilinato e devolução do imóvel alugado.