Financiamento atrasado: como funciona a retomada do imóvel e o leilão

Atualizado em 10/10/2026.

Na maioria dos financiamentos imobiliários, o imóvel fica em alienação fiduciária: até quitar a dívida, a propriedade é do banco, e o comprador tem a posse. Se as parcelas atrasarem, o banco pode retomar o imóvel e levá-lo a leilão sem processo judicial. Veja como funciona esse procedimento, os prazos e os direitos de quem está em atraso.

Passo a passo da retomada

Etapa	O que acontece	Base legal
Intimação	O cartório de registro de imóveis intima o devedor a pagar, em 15 dias, as parcelas vencidas e encargos	Lei 9.514/1997, art. 26, § 1º
Consolidação	Sem pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco (no financiamento residencial, averbada 30 dias após o fim do prazo)	Arts. 26 e 26-A, § 1º
Primeiro leilão	Em até 60 dias da consolidação; o lance deve alcançar pelo menos o valor do imóvel previsto no contrato	Art. 27, caput e § 1º
Segundo leilão	Nos 15 dias seguintes, aceitando lance que cubra a dívida e as despesas	Art. 27, §§ 1º e 2º

Direitos do devedor

• Pagar e manter o contrato: no financiamento do imóvel residencial, até a averbação da consolidação, o devedor pode pagar as parcelas vencidas e as despesas, e o contrato continua (art. 26-A, § 2º);
• Preferência na compra: após a consolidação e até o segundo leilão, o devedor tem preferência para recomprar o imóvel pelo valor da dívida e das despesas (art. 27, § 2º-B);
• Ser avisado dos leilões: datas, horários e locais devem ser comunicados por correspondência aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, § 2º-A);
• Receber a sobra: se o imóvel for vendido por valor maior que a dívida e as despesas, a diferença deve ser entregue ao devedor em até 5 dias (art. 27, § 4º).

E se ninguém comprar no segundo leilão?

No financiamento para aquisição ou construção do imóvel residencial do devedor, se no segundo leilão não houver lance que alcance o valor da dívida e das despesas, a dívida é considerada extinta, com quitação recíproca, e o banco fica com o imóvel (art. 26-A, §§ 3º e 4º). Em outras operações, as regras podem ser diferentes.

O que fazer se estiver em atraso

1. Procure o banco antes da intimação para renegociar;
2. Ao receber a intimação do cartório, não ignore: o prazo de 15 dias é curto;
3. Guarde todas as correspondências e confira se os endereços do contrato estão atualizados;
4. Se houver irregularidades no procedimento (falta de intimação, avisos de leilão), busque orientação jurídica rapidamente.

Perguntas frequentes

O banco precisa entrar na Justiça para retomar o imóvel?

Não. A consolidação e o leilão são feitos pela via extrajudicial, pelo cartório. A desocupação, se o ocupante não sair, pode exigir ação de reintegração de posse.

Perco tudo o que já paguei?

Se o imóvel for vendido por valor superior à dívida, você recebe a diferença. Se não houver sobra, os valores pagos não são devolvidos.

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