Comprar imóvel com segurança: documentos, escritura e registro

Atualizado em 10/10/2026.

Comprar um imóvel é, para muitas famílias, o maior negócio da vida. Para não ter surpresas — dívidas do vendedor, penhoras, documentos irregulares —, é preciso analisar a documentação antes de pagar e completar a transferência no cartório. Veja a lista de documentos e a diferença entre escritura e registro.

Escritura não é registro

• A escritura pública, lavrada no cartório de notas, formaliza o negócio. Ela é obrigatória para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil), salvo exceções legais, como contratos de financiamento do Sistema Financeiro da Habitação;
• O registro, feito no cartório de registro de imóveis, é o que transfere a propriedade. Enquanto o título não for registrado, o vendedor continua sendo considerado dono (art. 1.245, § 1º).

Por isso se diz que “só é dono quem registra”. Sem o registro, o imóvel pode ser penhorado por dívidas do vendedor ou até vendido a outra pessoa.

Documentos do imóvel

Documento	Para que serve
Certidão de matrícula atualizada (com ônus reais)	Mostra quem é o dono, o histórico, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras e ações averbadas
Certidão negativa de débitos de IPTU	Confirma que não há dívidas do imóvel com o município
Declaração de quitação do condomínio	Débitos condominiais acompanham o imóvel
Habite-se e planta aprovada, quando for o caso	Comprovam a regularidade da construção

Documentos do vendedor

• documentos pessoais e certidão de casamento (o cônjuge, em regra, também assina);
• certidões de distribuidores cíveis, da Justiça do Trabalho e da Justiça Federal;
• certidões de protesto;
• se for empresa: contrato social, certidões fiscais e previdenciárias.

Desde a Lei 13.097/2015, ações e restrições que não estejam registradas ou averbadas na matrícula, em regra, não podem ser opostas ao comprador de boa-fé (art. 54). Mesmo assim, consultar as certidões pessoais do vendedor continua sendo recomendável, especialmente para identificar risco de fraude contra credores ou insolvência.

Passo a passo da compra

1. Analise a documentação antes de pagar qualquer sinal;
2. Assine contrato de promessa de compra e venda, se houver etapas até a escritura;
3. Pague o ITBI, imposto municipal sobre a transmissão;
4. Lavre a escritura no cartório de notas (ou assine o contrato do banco, no financiamento);
5. Registre a escritura ou o contrato no cartório de registro de imóveis.

Perguntas frequentes

Quem paga a escritura e o registro?

Em regra, salvo acordo diferente, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador (art. 490 do Código Civil).

Comprei com contrato particular e nunca registrei. E agora?

É possível regularizar com a escritura e o registro, ou, em certos casos, pela adjudicação compulsória ou usucapião. Veja nosso guia sobre usucapião.