Bem de família: quando a casa não pode ser penhorada e as exceções

Atualizado em 10/10/2026.

Tem dívidas e teme perder a casa onde mora? A Lei 8.009/1990 protege o bem de família: o imóvel residencial próprio da família, em regra, não pode ser penhorado para pagar dívidas. Mas há exceções importantes, como financiamento do próprio imóvel, IPTU, condomínio, pensão alimentícia e fiança em contrato de aluguel. Veja as regras.

O que é protegido

• O imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável por dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou de outra natureza (art. 1º da Lei 8.009/1990);
• A proteção alcança a construção, as benfeitorias e os móveis que guarnecem a casa, desde que quitados (art. 1º, parágrafo único);
• Ficam de fora veículos, obras de arte e adornos suntuosos (art. 2º);
• Se a família tiver vários imóveis usados como residência, a proteção recai sobre o de menor valor, salvo registro de outro como bem de família (art. 5º, parágrafo único).

O STJ estende a proteção ao imóvel de pessoas solteiras, separadas e viúvas (Súmula 364) e ao único imóvel alugado a terceiros, quando a renda é usada na subsistência ou moradia da família (Súmula 486).

Exceções: quando o imóvel pode ser penhorado

Dívida	Base (art. 3º da Lei 8.009/1990)
Financiamento para construção ou compra do próprio imóvel	Inciso II
Pensão alimentícia	Inciso III
IPTU e taxas e contribuições do próprio imóvel (inclusive condomínio, segundo os tribunais)	Inciso IV
Hipoteca dada pelo casal sobre o imóvel	Inciso V
Imóvel comprado com produto de crime ou condenação penal a indenizar	Inciso VI
Fiança em contrato de locação	Inciso VII

Fraude: compra de imóvel mais caro

Quem, já endividado, compra imóvel mais valioso para transferir a residência e escapar dos credores não tem a proteção garantida: o juiz pode transferir a impenhorabilidade para a moradia anterior ou anular a venda (art. 4º, § 1º).

Perguntas frequentes

Fui fiador de aluguel. Posso perder minha casa?

Sim. A fiança em contrato de locação é exceção à impenhorabilidade (art. 3º, VII), e o STF considerou essa regra válida tanto para locação residencial quanto comercial.

Preciso registrar a casa como bem de família?

Não. A proteção da Lei 8.009/1990 é automática. O registro só é relevante para escolher qual imóvel proteger quando há mais de um.

Veja também: condomínio atrasado e superendividamento.