Condomínio atrasado: multa de 2%, juros, penhora e como negociar

Atualizado em 10/10/2026.

A taxa de condomínio atrasada gera multa, juros e, em casos extremos, pode levar até à penhora do próprio apartamento, mesmo sendo o único imóvel da família. Veja o que a lei permite cobrar, quem responde pela dívida quando o imóvel é vendido e o que fazer para negociar.

Multa e juros por atraso

Contribuir para as despesas do condomínio é dever de todo condômino, na proporção de sua fração ideal, salvo regra diferente na convenção (art. 1.336, I, do Código Civil). Quem não paga fica sujeito a (art. 1.336, § 1º):

• correção monetária;
• juros de mora previstos na convenção ou, se não houver previsão, os juros legais do art. 406 do Código Civil;
• multa de até 2% sobre o débito.

Uma multa por atraso acima de 2% não é permitida pela lei.

Outras multas do condomínio

Situação	Multa máxima	Base legal
Descumprir deveres como fazer obras que comprometam a segurança, alterar a fachada ou perturbar o sossego	Até 5 vezes a contribuição mensal, conforme a convenção	CC, art. 1.336, § 2º
Descumprimento reiterado de deveres	Até 5 vezes a contribuição, por decisão de 3/4 dos condôminos	CC, art. 1.337
Comportamento antissocial reiterado	Até 10 vezes a contribuição, até nova deliberação da assembleia	CC, art. 1.337, parágrafo único

O imóvel pode ser penhorado?

Sim. Em regra, o imóvel residencial da família é impenhorável (bem de família, art. 1º da Lei 8.009/1990). Mas essa proteção não vale para a cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em razão do próprio imóvel (art. 3º, IV), hipótese em que os tribunais incluem a taxa de condomínio. Por isso, a dívida condominial pode levar à penhora e até ao leilão da unidade.

Comprei um apartamento com dívida de condomínio. Quem paga?

O comprador responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil). Antes de comprar, peça ao síndico ou à administradora uma declaração de quitação das taxas condominiais.

Como negociar a dívida

1. Procure a administradora ou o síndico e peça o cálculo detalhado da dívida;
2. Confira se a multa respeita o limite de 2% e se os juros seguem a convenção;
3. Proponha um parcelamento compatível com a sua renda e formalize o acordo por escrito;
4. Mantenha as taxas novas em dia durante o acordo;
5. Se já houver ação judicial, a negociação pode ser feita no próprio processo.

Perguntas frequentes

O condomínio pode cortar água ou proibir o uso da piscina por inadimplência?

O caminho legal de cobrança é a multa, os juros e a ação judicial. Medidas que restrinjam serviços essenciais ou exponham o morador costumam ser consideradas abusivas.

O inquilino é responsável pelo condomínio?

O inquilino paga as despesas ordinárias, se o contrato prever. Perante o condomínio, o responsável é o proprietário. Veja nosso guia sobre a Lei do Inquilinato.

O condomínio pode divulgar a lista de inadimplentes?

A exposição pública do devedor pode gerar responsabilidade. A informação sobre inadimplência deve ser tratada com cuidado, sem constranger o morador.