Obras no condomínio: quórum para aprovar e quem pode decidir

Atualizado em 10/10/2026.

Trocar o piso do salão de festas, construir uma piscina, consertar o telhado com urgência: cada tipo de obra no condomínio exige uma aprovação diferente. O Código Civil classifica as obras em necessárias, úteis e voluptuárias e define o quórum de cada uma. Veja as regras.

Quórum por tipo de obra

Tipo de obra	Exemplo	Aprovação
Necessária (conservação)	Conserto de vazamento, reparo no telhado, manutenção do elevador	Pode ser feita pelo síndico sem autorização; se não for urgente e tiver despesa excessiva, depende de assembleia (art. 1.341, §§ 1º e 3º)
Útil (melhora o uso)	Instalação de portão eletrônico, ampliação da garagem	Maioria dos condôminos (art. 1.341, II)
Voluptuária (lazer ou embelezamento)	Piscina, decoração sofisticada, paisagismo luxuoso	Dois terços dos condôminos (art. 1.341, I)

Obras urgentes e caras

Se a obra necessária for urgente e implicar despesa excessiva, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa deve dar ciência à assembleia, convocada imediatamente (art. 1.341, § 2º). O condômino que fizer obras necessárias será reembolsado das despesas (art. 1.341, § 4º).

Obras dentro do apartamento

• O condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação nem alterar a fachada (art. 1.336, II e III);
• Normas técnicas exigem plano de reforma com responsável técnico e comunicação ao síndico para reformas em unidades;
• Respeite os horários do regimento interno para obras com barulho.

Perguntas frequentes

O inquilino paga a obra aprovada?

Obras de reforma estrutural, fachada e lazer são, em regra, despesas extraordinárias do proprietário. Veja nosso guia sobre quem paga o condomínio no imóvel alugado.

Posso contestar uma obra aprovada sem o quórum correto?

Sim. Deliberações tomadas sem o quórum legal podem ser anuladas judicialmente.

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