ITBI: quem paga, base de cálculo e o valor de referência da prefeitura

Atualizado em 10/10/2026.

Quem compra um imóvel precisa pagar o ITBI, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município. Muitas prefeituras calculam o imposto sobre um “valor de referência” próprio, maior que o preço pago. O Superior Tribunal de Justiça decidiu que essa prática, em regra, não é permitida. Veja quem paga, como é a base de cálculo e o que fazer se a cobrança vier acima do devido.

O que é o ITBI

É um imposto municipal que incide sobre a transmissão onerosa de imóveis entre vivos, como na compra e venda (art. 156, II, da Constituição). A alíquota é definida pela lei de cada município. Em regra, quem paga é o comprador, conforme a lei municipal.

O ITBI não se confunde com o ITCMD, imposto estadual cobrado na herança e na doação.

Base de cálculo: o que decidiu o STJ

No julgamento do Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP), em 2022, o STJ fixou três teses:

• a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado e não está vinculada à base de cálculo do IPTU;
• o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se compatível com o valor de mercado. Essa presunção só pode ser afastada pelo município em processo administrativo próprio (art. 148 do Código Tributário Nacional);
• o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valor de referência que ele mesmo estabeleceu de forma unilateral.

Na prática

Situação	O que fazer
A prefeitura calcula o ITBI pelo preço da compra	É o procedimento compatível com o entendimento do STJ
A prefeitura exige o imposto sobre um valor de referência maior, sem processo administrativo	O comprador pode contestar administrativamente ou na Justiça, com base no Tema 1113
A prefeitura discorda do valor declarado	Deve abrir processo administrativo e permitir que o contribuinte apresente provas, como laudos e anúncios de imóveis semelhantes

Quem já pagou a mais

Quem pagou ITBI sobre valor de referência acima do preço de mercado pode, em tese, pedir a restituição da diferença, em regra no prazo de 5 anos do pagamento. A viabilidade depende da lei do município e das provas do valor real da transação.

Quando o ITBI deve ser pago

Muitos municípios exigem o pagamento antes da escritura. O Supremo Tribunal Federal, porém, já afirmou que o fato gerador do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro no cartório de imóveis (Tema 1124). Como a exigência prática varia entre os municípios, vale verificar a regra local.

Dicas para quem vai comprar

• Inclua o ITBI e os custos de escritura e registro no orçamento da compra;
• Confira na lei municipal a alíquota e eventuais reduções, por exemplo para financiamentos habitacionais;
• Guarde o contrato e os comprovantes do preço pago, que sustentam o valor declarado;
• Se a guia vier calculada sobre um valor maior que o preço, peça a revisão por escrito antes de pagar.

Perguntas frequentes

O ITBI pode ser calculado sobre o valor venal do IPTU?

O STJ decidiu que a base do ITBI não está vinculada à do IPTU. O ponto de partida é o valor da transação declarado.

Na doação ou herança, pago ITBI?

Não. Doação e herança estão sujeitas ao ITCMD, imposto estadual. O ITBI incide sobre transmissões onerosas entre vivos.

Quem vende o imóvel paga o ITBI?

Em regra, o contribuinte definido na lei municipal é o comprador, mas as partes podem combinar outra divisão no contrato.