ITBI: quem paga, como calcular, quando pagar e o valor de referência

Atualizado em 12/10/2026.

O ITBI é o imposto municipal cobrado quando um imóvel é comprado, em geral pago pelo comprador. Algumas prefeituras, como a de São Paulo, calculam o imposto sobre um “valor de referência” próprio, que pode ser maior que o preço pago, e o Superior Tribunal de Justiça (STJ) limitou essa prática. Veja quem paga, como calcular, quando pagar e como emitir a guia.

O que é o ITBI e quem cobra

ITBI é a sigla de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Ele incide quando um imóvel, ou um direito real sobre ele, passa de uma pessoa para outra em vida e com pagamento, como na compra e venda (art. 156, II, da Constituição). Também alcança a cessão de direitos à compra do imóvel, mas não os direitos de garantia, como a hipoteca (art. 35 do Código Tributário Nacional, o CTN).

Quem cobra é o município onde o imóvel está (art. 41 do CTN). Doação e herança não pagam ITBI: nelas incide o ITCMD, imposto estadual.

Quem paga o ITBI

A lei de cada município escolhe o contribuinte, que pode ser qualquer das partes (art. 42 do CTN). No Recife e em São Paulo, quem paga é o adquirente, ou seja, o comprador (art. 49 do Código Tributário do Recife, Lei nº 15.563/1991; art. 6º da Lei paulistana nº 11.154/1991).

Comprador e vendedor podem combinar outra divisão no contrato. O acordo vale entre eles, mas não muda quem a prefeitura cobra (art. 123 do CTN). No Recife, o vendedor também responde pelo imposto junto com o comprador, a chamada responsabilidade solidária (art. 50, I, do código municipal).

Base de cálculo: valor venal ou valor de compra?

A base de cálculo é o valor venal do imóvel (art. 38 do CTN). Desde a Lei Complementar (LC) nº 227/2026, o CTN define valor venal como o preço pelo qual o imóvel seria vendido à vista, em condições normais de mercado (art. 38, § 1º).

No Tema 1.113 (REsp 1.937.821), julgado em 2022, o STJ fixou três teses. Em linguagem simples:

• A base é o valor de mercado do imóvel. Ela não está vinculada ao valor venal do IPTU, que nem sequer pode servir de piso.
• O preço que você declara presume-se compatível com o mercado. Para cobrar sobre um valor maior, a prefeitura precisa abrir um processo administrativo próprio, com direito de defesa (art. 148 do CTN).
• A prefeitura não pode fixar a base de antemão com um valor de referência definido só por ela.

Em São Paulo, de onde veio o caso, a página oficial da prefeitura informa que a base é o maior valor entre o da transação e o “valor venal de referência” (consulta em 12/10/2026). No Recife, vale o valor declarado se estiver de acordo com o mercado; se não estiver, um auditor arbitra a base, isto é, fixa outro valor, em procedimento com direito de defesa (art. 51, §§ 4º e 4º-A, do código municipal).

A LC 227/2026 também prevê que o valor de mercado seja estimado por critérios técnicos divulgados pela prefeitura. Você pode contestar essa estimativa com uma avaliação contraditória (um laudo seu, com outro valor), conforme a lei municipal (art. 38, §§ 2º e 3º, do CTN). Como a regra é recente, vale acompanhar como os tribunais vão aplicá-la ao lado do Tema 1.113.

Como calcular: preço pago x valor de referência

Imagine a compra de um apartamento por R$ 400.000,00, num município com alíquota de 3%. A prefeitura, porém, emite a guia sobre um valor de referência de R$ 460.000,00.

Item	Pelo preço declarado	Pelo valor de referência
Base de cálculo	R$ 400.000,00	R$ 460.000,00
Alíquota	3%	3%
ITBI	R$ 12.000,00	R$ 13.800,00

A diferença é de R$ 1.800,00. Pelo Tema 1.113, para cobrá-la, a prefeitura teria de abrir processo administrativo, com direito de defesa.

O que fazer se a guia vier acima do preço

1. Confira no lançamento (o cálculo do imposto feito pela prefeitura, que gera a guia) qual valor foi usado como base.
2. Reúna provas do valor real: contrato, comprovantes de pagamento, laudo de avaliação e anúncios de imóveis parecidos.
3. Peça a revisão por escrito, de preferência antes de pagar. No Recife, é a Reclamação Contra o Lançamento do ITBI, dirigida ao Conselho Administrativo Fiscal em até 30 dias da ciência do lançamento (arts. 181 e 206 do código municipal). Em São Paulo, a Avaliação Especial (art. 7º-B da lei paulistana), pedida pelo Portal SP 156.
4. Se pagar para não atrasar a escritura, guarde os comprovantes. A restituição do valor pago a mais pode ser pedida em até 5 anos, contados em regra do pagamento (art. 168, I, do CTN).
5. Se a discussão for para a Justiça, procure um advogado ou a Defensoria Pública.

Alíquotas: cada município define a sua

A alíquota não é nacional: cada município fixa a sua em lei. Veja três capitais (SFH é o Sistema Financeiro da Habitação):

Capital	Alíquota geral	Imóvel financiado
Recife	3%, ou 1,8% se você pedir o lançamento em até 180 dias do contrato (ou do habite-se, no imóvel novo) e pagar antecipadamente	1% sobre a parte financiada pelo SFH, até cerca de R$ 1,036 milhão (2026)
São Paulo	3%	0,5% sobre até R$ 120.968,00 financiados, em imóveis de até R$ 725.808,00 (2026)
Curitiba	2,7%	0% a 1,6% para imóvel residencial financiado por 10 anos ou mais, de até R$ 220 mil, conforme a faixa

As regras estão no código do Recife (arts. 52 e 55), na lei paulistana (art. 10) e na Lei Complementar nº 108/2017 de Curitiba, alterada pela LC nº 148/2025.

Veja a diferença numa compra de R$ 400.000,00 com R$ 300.000,00 financiados pelo SFH:

• No Recife, com pedido e pagamento antecipado no prazo: 1% de R$ 300.000,00 (R$ 3.000,00) mais 1,8% de R$ 100.000,00 (R$ 1.800,00), total de R$ 4.800,00. Sem a antecipação, o restante paga 3% (R$ 3.000,00), e o total sobe para R$ 6.000,00.
• Em São Paulo: 0,5% de R$ 120.968,00 (R$ 604,84) mais 3% dos R$ 279.032,00 restantes (R$ 8.370,96), total de R$ 8.975,80.

Quando pagar o ITBI

A propriedade só passa ao comprador com o registro no cartório de imóveis. Por isso, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que o ITBI é devido no registro da compra (ARE 759.964 AgR) e que a promessa de compra e venda não gera o imposto (RE 666.096 AgR). O STJ segue a mesma linha.

Em 2021, o STF fixou essa ideia em tese de repercussão geral (Tema 1.124), mas, em agosto de 2022, aceitou embargos do Município de São Paulo para julgar de novo o caso, que trata da cobrança sobre a cessão de direitos. O novo julgamento ainda não ocorreu (consulta em 12/10/2026).

Na prática, leis como as do Recife e de São Paulo exigem o pagamento antes da escritura pública. Se a compra for feita por contrato particular com efeito de escritura, como o do financiamento bancário (art. 38 da Lei nº 9.514/1997), o prazo muda: em São Paulo, 10 dias da assinatura; no Recife, até o registro (art. 55 do código do Recife; art. 12 da lei paulistana). O tabelião deve citar na escritura o comprovante do ITBI (art. 1º, § 2º, da Lei nº 7.433/1985). Veja os passos da compra de imóvel com escritura e registro.

O projeto que deu origem à LC 227/2026 previa incluir no CTN o pagamento antecipado e opcional na escritura, com alíquota menor (art. 35-A). O trecho foi vetado pela Presidência da República, e o veto ainda não foi analisado pelo Congresso (Veto nº 8/2026, consulta em 12/10/2026).

Reforma tributária: o que mudou no ITBI

A LC nº 214/2025, que criou o IBS e a CBS, não alterou o ITBI: a cobrança dos novos tributos não muda a base de cálculo do ITBI (art. 4º, § 5º, II). Já a LC nº 227/2026 trouxe as regras de valor venal vistas acima e o dever de os cartórios repassarem às prefeituras os dados das operações com imóveis (art. 38, § 4º, do CTN).

Quando não há ITBI

• Integralização de capital: o imóvel entregue para formar o capital de uma empresa não paga ITBI (art. 156, § 2º, I, da Constituição). Pelo Tema 796 do STF, a imunidade não alcança o valor que passar do capital a ser integralizado.
• Fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresa: também não há ITBI, salvo se a atividade preponderante de quem recebe o imóvel for compra e venda ou locação de imóveis, ou arrendamento mercantil.
• Se essa ressalva vale também para a integralização é a questão do Tema 1.348 do STF, em julgamento virtual de 9 a 19/10/2026.

Como emitir a guia do ITBI

Em geral, o caminho é este:

1. Reúna o contrato ou a promessa de compra e venda, os documentos das partes, o número do imóvel no cadastro da prefeitura e, se houver financiamento, o documento do banco.
2. Faça a declaração no site da prefeitura. No Recife, no portal Recife em Dia, em Abertura de Processos, opção ITBI. Em São Paulo, pela Declaração de Transações Imobiliárias, na página do ITBI da prefeitura.
3. Confira a base de cálculo antes de pagar.
4. Emita a guia e pague no prazo. No Recife, dá para dividir em até 10 cotas, mas o registro só sai após a quitação total (art. 55-A do código municipal).
5. Leve o comprovante ao cartório. No Recife, emita também a Certidão de Quitação do ITBI, usada no registro.

Perguntas frequentes

Comprei na planta. Quando pago o ITBI?

A promessa de compra e venda não transfere a propriedade, e o STF tem decisões de que ela não gera o ITBI. O momento de pagar segue a lei municipal.

No Recife, o imposto pode ser pago até a escritura ou o registro, com alíquota de 3%. Se você pedir o lançamento em até 180 dias do habite-se ou do contrato e pagar antecipadamente, a alíquota cai para 1,8%. No financiamento pelo SFH, esse prazo conta da assinatura com o banco, e a parte financiada paga 1% (arts. 52 e 55 do código municipal).

Na permuta, há ITBI?

Sim, porque cada parte adquire um imóvel. A lei de São Paulo inclui a permuta entre as operações tributadas (art. 2º, III, da Lei nº 11.154/1991), e a do Recife considera contribuinte cada um dos permutantes (art. 49, III). Em São Paulo, cada parte preenche a própria Declaração de Transações Imobiliárias, relativa à sua aquisição, conforme orientação da prefeitura.

Usucapião paga ITBI?

Não. Na usucapião, ninguém transmite o imóvel: a propriedade nasce da posse prolongada, o que se chama aquisição originária. Por isso, o cartório não exige o ITBI no registro (art. 421 do Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça). Veja como funciona a usucapião.

Contrato de gaveta: quando o ITBI é cobrado?

Para regularizar o contrato de gaveta, é preciso fazer a escritura e o registro, e aí o ITBI é exigido. Se houve vendas em sequência, a lei municipal pode tributar cada cessão de direitos (art. 35, III, do CTN), ponto que o STF vai rejulgar no Tema 1.124.

Na doação, quem paga o imposto?

Na doação não há ITBI, porque não há pagamento pelo imóvel. Incide o ITCMD, cobrado pelo estado onde o imóvel fica, e o contribuinte é o donatário, isto é, quem recebe (arts. 157, II, e 158, I, da LC nº 227/2026).