Contrato de gaveta: riscos e como regularizar o imóvel

Atualizado em 10/10/2026.

O chamado contrato de gaveta é a compra de um imóvel feita apenas por contrato particular entre comprador e vendedor, sem escritura e sem registro em cartório — muitas vezes de imóvel ainda financiado no nome do vendedor. É uma prática comum, mas arriscada. Veja os riscos e as formas de regularizar.

Por que é arriscado

A propriedade de imóveis só se transfere com o registro no cartório de imóveis. Enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo considerado o dono (art. 1.245, § 1º, do Código Civil).

Risco	Exemplo
Penhora por dívidas do vendedor	Credores do vendedor podem pedir a penhora do imóvel, que está no nome dele
Venda dupla	O vendedor pode vender o mesmo imóvel a outra pessoa, que registra antes
Morte do vendedor	O imóvel entra no inventário, e será preciso negociar com herdeiros
Financiamento em nome do vendedor	O banco não reconhece o comprador; atrasos do vendedor podem levar à perda do imóvel
Dificuldade de vender ou financiar depois	Sem registro, o comprador não consegue oferecer o imóvel como garantia nem vendê-lo regularmente

Como regularizar

1. Escritura e registro com o vendedor

O caminho mais simples: com o vendedor cooperando, lavra-se a escritura definitiva e registra-se no cartório de imóveis, pagando o ITBI. Se o imóvel estiver financiado, é preciso quitar ou transferir o financiamento com a anuência do banco.

2. Adjudicação compulsória

Se o comprador pagou tudo e o vendedor se recusa a outorgar a escritura — ou não é encontrado —, é possível pedir a adjudicação compulsória. Desde a Lei 14.382/2022, ela pode ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis, com advogado, depois de notificação ao vendedor (art. 216-B da Lei 6.015/1973), ou pela via judicial.

3. Usucapião

Quem tem a posse do imóvel pelo tempo exigido em lei, com os demais requisitos, pode regularizar a propriedade por usucapião, inclusive extrajudicial.

Se for comprar assim mesmo

1. Prefira registrar a promessa de compra e venda no cartório de imóveis — registrada e sem cláusula de arrependimento, ela dá direito real à aquisição (art. 1.417 do Código Civil);
2. Verifique a matrícula e as certidões do vendedor;
3. Guarde todos os comprovantes de pagamento;
4. Faça o contrato com firma reconhecida e testemunhas.

Perguntas frequentes

Contrato de gaveta tem validade?

O contrato vale entre as partes como promessa de compra e venda, mas não transfere a propriedade nem protege o comprador contra terceiros.

O vendedor morreu. Como fica?

O contrato obriga os herdeiros. A regularização pode ser feita no inventário ou por adjudicação compulsória contra o espólio.

Veja também: documentos para comprar imóvel e usucapião.