Distrato de imóvel na planta: multa, devolução e atraso na entrega

Atualizado em 10/10/2026.

Comprou um imóvel na planta e precisa desistir? Ou a construtora está atrasando a entrega? Desde 2018, a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) fixa regras claras para essas situações: quanto a construtora pode reter, em que prazo deve devolver e o que acontece em caso de atraso. Veja os principais pontos.

Desistência nos primeiros 7 dias

Contratos assinados em estandes de vendas ou fora da sede da incorporadora permitem o arrependimento em 7 dias, com devolução de todos os valores pagos, inclusive a comissão de corretagem (art. 67-A, § 10, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018). Passado esse prazo, o contrato se torna irretratável (art. 67-A, § 12).

Distrato: quanto a construtora pode reter

Se o comprador desistir depois disso (ou o contrato for desfeito por falta de pagamento dele), recebe de volta o que pagou à incorporadora, corrigido, com estas deduções (art. 67-A):

• a comissão de corretagem, integralmente;
• uma multa (pena convencional) de até 25% do valor pago;
• em empreendimentos com patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50% do valor pago (art. 67-A, § 5º).

A construtora não precisa provar prejuízo para cobrar a multa (art. 67-A, § 1º).

Prazo para a devolução

Tipo de empreendimento	Prazo para devolver o valor
Com patrimônio de afetação	Até 30 dias após o habite-se (art. 67-A, § 5º)
Sem patrimônio de afetação	Em parcela única, após 180 dias do desfazimento do contrato (art. 67-A, § 6º)

O patrimônio de afetação separa o dinheiro de cada empreendimento das demais contas da construtora. Verifique no contrato e na matrícula se o seu empreendimento tem esse regime.

E se a construtora atrasar a entrega?

• Tolerância de 180 dias: se estiver prevista de forma clara e destacada no contrato, a entrega em até 180 dias após a data combinada não gera rescisão nem multa (art. 43-A);
• Atraso acima de 180 dias: o comprador que não deu causa ao atraso pode desfazer o contrato e receber todos os valores pagos mais a multa contratual, em até 60 dias (art. 43-A, § 1º);
• Se preferir manter o contrato: tem direito a indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, paga na entrega (art. 43-A, § 2º).

Antes de assinar

• Leia o quadro-resumo, que deve trazer preço, comissão de corretagem, prazo de entrega e consequências do distrato;
• Confira se há patrimônio de afetação;
• Simule quanto perderia em caso de desistência;
• Guarde todos os comprovantes de pagamento.

Perguntas frequentes

A regra vale para contratos antigos?

A Lei 13.786/2018 vale para contratos firmados depois da sua entrada em vigor. Contratos anteriores seguem o entendimento dos tribunais da época.

Perdi o emprego e não consigo pagar. Tenho que pagar a multa?

A lei permite a retenção nos limites previstos, mas cada caso pode ser negociado com a construtora. Vale tentar um acordo antes de simplesmente parar de pagar.

A multa pode ser maior que 25%?

Só em empreendimentos com patrimônio de afetação, até 50%. Cláusulas que ultrapassem os limites da lei podem ser questionadas.