Desapropriação: como funciona e quais são os direitos do proprietário

Atualizado em 10/10/2026.

Uma nova avenida, uma linha de metrô, a ampliação de uma escola: para fazer obras de interesse público, o poder público pode desapropriar imóveis particulares. Mas o proprietário tem direito a uma indenização prévia, justa e em dinheiro, e pode discutir o valor. Veja como funciona o processo e os direitos de quem tem o imóvel desapropriado.

A garantia constitucional

A Constituição permite a desapropriação por necessidade ou utilidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos na própria Constituição (art. 5º, XXIV).

Etapas da desapropriação

Etapa	Regra
Declaração de utilidade pública	Por decreto; a desapropriação deve ser feita por acordo ou ação judicial em até 5 anos, sob pena de caducidade (art. 10 do DL 3.365/1941)
Notificação e oferta	O poder público deve notificar o proprietário e apresentar oferta de indenização; ele tem 15 dias para aceitar ou rejeitar, e o silêncio vale como rejeição (art. 10-A)
Acordo, mediação ou arbitragem	Aceita a oferta e feito o pagamento, o acordo é registrado; também é possível optar por mediação ou arbitragem (arts. 10-A e 10-B)
Ação judicial	Sem acordo, o poder público propõe ação de desapropriação
Imissão provisória na posse	Alegando urgência e depositando o valor, o poder público pode ocupar o imóvel antes do fim do processo (art. 15)

Direitos do proprietário

• Discutir o valor da indenização — na ação judicial, a defesa se limita a vícios do processo e ao preço; outras questões vão para ação própria (art. 20);
• Levantar até 80% do depósito feito pelo poder público, mesmo discordando do valor (art. 33, § 2º);
• Receber indenização que inclua o valor do imóvel, benfeitorias e, conforme o caso, juros, correção monetária e outros acréscimos;
• Pedir perícia judicial para avaliar o imóvel.

Perguntas frequentes

A oferta da prefeitura está muito baixa. Sou obrigado a aceitar?

Não. Você pode rejeitar a oferta e discutir o valor na Justiça, com perícia. Enquanto isso, pode levantar até 80% do depósito.

O decreto saiu há mais de 5 anos e nada aconteceu. E agora?

Se a desapropriação não foi efetivada em 5 anos, o decreto caduca, e só depois de 1 ano o mesmo bem pode ser objeto de nova declaração (art. 10).

O poder público ocupou meu imóvel sem processo. O que fazer?

É a chamada desapropriação indireta. O proprietário pode pedir indenização judicialmente, observados os prazos aplicáveis.